◆ 賃 貸 物 件 ト ピ ッ ク ス ◆
賃貸物件についての情報をお届けします。
■管理会社変更・家賃振込み先口座変更についての詐欺にご注意ください。
■【更新料訴訟】大阪高裁で借主が勝訴！（2009.9）
→≪続報≫更新料訴訟の最高裁判決（2011.7）
■賃貸物件「保証会社」のトラブル続発と国土交通省の法案（2010.3.2）
■知られざる賃料滞納（2010.12.20 住宅新報より）
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■管理会社変更・家賃振込み口座変更についての詐欺 注意！！
→「おれおれ詐欺」と似た振込み詐欺の行為です。
≪内容≫ ・管理会社又は大家さんの名前等で、偽の「封書」又は「ハガキ」等が届くようです。
「振込み先口座変更について」等と書かれている用紙に
「管理会社がかわり、振込み先口座が変更になりました。新しい振込み先は●●銀行・・・」
など、いかにも本物っぽく書いてあるのが特徴のようです。
本当に振込み先が変更になっている管理会社もあると思いますので、振込前に必ず管理会社
や大家さんに?等で確認してから振込みしてください。
※詐欺にあったお金は大家さんも管理会社も返すことはできません！！
必ず確認をしてください。
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■【更新料訴訟】大阪高裁で借主が勝訴！（2009.8）
8月27日、大阪高裁が更新料返還請求訴訟の判決をしました。
2008年に「更新時に支払う更新料は、消費者契約法に違反するのではないか」
と、京都市の男性が貸主に更新料の返還を求め、訴訟を起こしています。
最近、「貸主の勝訴」、つまり更新料は有効との判決の言い渡しがありました。
⇒≪続報≫更新料訴訟の最高裁判決（2011.7）
マンションなどの賃貸契約で、１、２年ごとの契約継続時に支払う更新料について、
最高裁は「高額過ぎなければ有効」との初めての判断を示した。
今回の３件の訴訟も京都、滋賀のマンションの借り主が平成１９年から翌年にかけて提訴した。
２件の更新料は「１年ごとに家賃約２カ月分」で、１件は「２年ごとに家賃２カ月分」だった。
提訴のきっかけは１３年、消費者の利益保護を目的とした「消費者契約法」が施行されたことだ。
同法１０条は「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めており、
更新料がこれに当たるかどうかが焦点だった。
３件はいずれも２審が大阪高裁で審理され、「無効」判決が２件、「有効」が１件と判断が分かれていた。
最高裁は更新料について「賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」との統一見解を
初めて示し、経済的合理性があると判断した。
（msn産経ニュース「更新料判決 納得できるがなお説明を」より抜粋）
・‥…━━━☆・‥…━━━☆・‥…━━━☆・‥…━━━☆・‥…━━━☆・‥…━━━☆・‥…━━━☆・‥…━━━☆ ■賃貸物件「保証会社」のトラブル続発と国土交通省の法案
国土交通省の国会提出法律案
→http://www.mlit.go.jp/policy/file000003.html
近年、賃貸契約の際に利用されることが多くなった「保証会社」についてトラブルが続発しています。
また現在の法律では、保証会社は登録制度や免許制度等の義務もなく、営業許可等をくだす免許権者もいません。
登録・免許制ではないってことは、
⇒保証会社となにかトラブルがあっても相談するところがないのです。
（賃借人 VS）督促のトラブル等・・
(賃貸人 VS）代位弁済のトラブル等・・
⇒また、保証会社が倒産したら保証してくれないのです。
加盟必須の保証協会（任意加盟の協会はある）や管轄省庁がないのです・・・。
任意加盟の保証協会（加盟していれば、対応してくれる）
●財団法人日本賃貸住宅管理協会
→http://www.jpm.jp/
●一般社団法人全国賃貸保証業協会
→http://jpg.or.jp/index.html
保証会社との契約は、保証会社とお客様の直接契約です。不動産（仲介）業者はなにも出来できません。
○実際に問合せしてみました。
国土交通省では話や一般的な話としてのアドバイスはくれても、管轄窓口がないので最終的には、
不動産や金融、債権などに詳しい弁護士さんに相談や民法にのっとった民事裁判になるとの事。
金融庁は「管轄ではありません。」とアドバイスももらえませんでした。
貸主さん・借主さん安心して保証会社をご利用いただく為に一日も早く、この法案が成立することを願います。
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■知られざる賃料滞納（2010.12.20 住宅新報より）
全国賃貸保証業協会（LICC）は2009年９月に長期滞納の抑制を狙い、加盟会社の情報をデーターベース化して
入居審査に使う方針を打ち出した。
滞納が無ければ、登録情報は退去後５年で消えるが、滞納した場合はその情報が書き加えられ保証会社が立て替えた
家賃を完済してから５年たたないと消えない。LOCC側は「家賃を払った証明で外国人や高齢者は借りやすくなる」
とし、一時的に滞納した人が入居する際は、「安易に拒否しない」としている。
情報の目的以外使用等を警戒する政府は、滞納DB（ブラックリスト）を監視下に置く方針。
DBが解雇や派遣義理などで収入をなくした人たちを締め出す「DB」になることを懸念する日本弁護士連合会は
2010年9月、全面禁止を求める会長声明をだした。また、路上生活者らが入居する際の連帯保証をした
NPO法人「自立 生活サポートセンター・もやい」の代表理事は低所得者らの入居を支援する「公的保証」の
必要性を訴えているとのこと。
国交省は「家賃保証は民間が担っており、適正に運用させる」として、新たな制度の創設に否定的家賃滞納情報
のデーターベースの仕組み
■契約時に登録名前・生年月日・旧住所・電話番号・運転免許証番号など
↓
■データーベース（５年間保存）
↓
引っ越し時の審査等に使われるようになる。
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